Due Diligence Técnico en Plantas Solares: Checklist para Inversores
Introducción
Cuando vas a adquirir una planta fotovoltaica en operación (mercado secundario), el precio de compra puede oscilar entre 5-8 múltiplos de EBITDA según el país, PPA firmado y antigüedad. Para una planta de 50 MWp, esto puede significar 25-40 millones de euros. Un error en el due diligence técnico puede costarte millones en pérdidas futuras por sobrevaloración del activo.
El due diligence técnico (DD) es el proceso de auditoría que valida que la planta funciona según lo declarado por el vendedor, que no tiene defectos ocultos que vayan a reducir su producción futura, y que los contratos operativos (O&M, seguros, PPAs) están correctamente estructurados.
En este artículo, desglosaremos paso a paso el proceso de DD técnico que todo inversor debe realizar antes de firmar un SPA (Share Purchase Agreement), incluyendo red flags comunes, cómo interpretar informes de ingenieros independientes, y qué datos solicitar al vendedor en la fase de data room.
1. Fases del proceso de due diligence
Timeline típico (3-6 meses)
| Fase | Duración | Actividades Clave |
|---|---|---|
| Fase 1: Data Room | 2-4 semanas | Revisión documental inicial |
| Fase 2: Desk-top Due Diligence | 3-4 semanas | Análisis de ingeniería desde oficina |
| Fase 3: Site Visit | 1-2 días | Inspección in situ de la planta |
| Fase 4: Testing & Measurements | 1-2 semanas | Termografía, curvas I-V, mediciones |
| Fase 5: Report & Negotiation | 2-3 semanas | Informe final y ajuste de precio |
Actores involucrados
- Comprador (tú): Define el alcance del DD
- Ingeniero independiente: Realiza la auditoría técnica (obligatorio para financiación bancaria)
- Asesor financiero: Traduce hallazgos técnicos a impacto en valoración
- Vendedor: Proporciona acceso y documentación
- Operador O&M: Facilita acceso a sistemas de monitorización
2. Fase 1: Documentación del Data Room
Checklist de documentos obligatorios
A. Documentación de diseño y construcción
- Planos as-built (diseño final ejecutado, no el proyecto inicial)
- Certificados de calidad de componentes (paneles, inversores, transformadores)
- Test de aceptación (SAT/PAT) del EPC
- Estudios de ingeniería: geotécnico, topográfico, eléctrico
- Permisos: licencia de obras, AAI (Autorización Ambiental Integrada), permiso de acceso y conexión
B. Contratos operativos
- Contrato de O&M: alcance, precio, garantías, KPIs contractuales
- PPA (si aplica): precio, duración, cláusulas de curtailment, penalizaciones
- Seguro: cobertura (all-risks, pérdida de beneficios), deducibles, exclusiones
- Contrato de conexión a red: peajes, capacidad contratada
- Arrendamiento de terreno: duración, precio, cláusulas de renovación
C. Datos operativos históricos
- Producción mensual (mínimo 12 meses, ideal 24-36 meses)
- Disponibilidad por subsistema (paneles, inversores, transformador, red)
- Eventos de curtailment: fechas, duración, energía no vertida
- Costes de O&M reales (preventivo + correctivo)
- Reclamaciones de garantía: paneles, inversores (indica problemas recurrentes)
D. Datos financieros
- CAPEX real: desglose detallado (no solo cifra total)
- OPEX histórico: desglose por categoría
- Deuda existente: términos del préstamo, covenants, garantías
- Facturación eléctrica: validación de ingresos declarados
🚩 Red Flag #1: Documentación incompleta
Si el vendedor no puede proporcionar datos de producción mensual de los últimos 12 meses, es una señal de alarma. Puede indicar:
- Sistemas de monitorización deficientes
- Problemas operativos que quieren ocultar
- Gestión poco profesional
Acción: Solicita acceso directo al SCADA o a la plataforma del inversor.
3. Fase 2: Análisis de producción y Performance Ratio
Validación de producción histórica
Objetivo: Confirmar que la planta produce lo que el vendedor declara y que coincide con las estimaciones iniciales.
Paso 1: Cálculo del PR (Performance Ratio)
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Benchmark de PR en España (plantas modernas):
- Excelente: PR > 83%
- Bueno: PR 78-83%
- Aceptable: PR 75-78%
- Problemático: PR < 75%
Paso 2: Comparación con P50 modelado
El vendedor debe tener un P50 report (producción estimada durante fase de desarrollo). Compara:
| Métrica | P50 Original | Real Año 1 | Real Año 3 | Desviación |
|---|---|---|---|---|
| Producción anual (MWh) | 18.500 | 18.200 | 17.800 | -3,8% |
| PR (%) | 82% | 81% | 79% | -2,4 pp |
Interpretación:
- Desviación < 3% → Normal (variabilidad interanual)
- Desviación 3-5% → Requiere explicación (¿subestimación inicial?, ¿problemas operativos?)
- Desviación > 5% → Red flag grave
🚩 Red Flag #2: PR decreciente sin explicación
Si el PR cae año a año (ej: 82% → 80% → 77%), indica:
- Degradación acelerada de paneles
- Fallos no detectados (diodos bypass, sombreado creciente por vegetación)
- Reducción de eficiencia de inversores
Acción: Exige inspección termográfica y medición de curvas I-V.
4. Fase 3: Inspección in situ (Site Visit)
Checklist de inspección visual
A. Estado de paneles
- Roturas visibles: celdas rotas (aspecto de “huella de caracol”)
- Delaminación: bordes blanquecinos, burbujas en encapsulado
- Suciedad acumulada: indica falta de mantenimiento
- Sombras: vegetación crecida, estructuras mal diseñadas
- Decoloración: amarilleamiento del encapsulante (degradación UV)
B. Estructura y cableado
- Corrosión en estructuras: especialmente en zonas costeras
- Cables expuestos: degradación de aislamiento por UV
- Conectores MC4: corrosión, signos de arco eléctrico
- Puesta a tierra: continuidad de tierras (se mide con megóhmetro)
C. Inversores y transformadores
- Temperatura de operación: inversores con ventilación obstruida
- Ruidos anormales: transformadores con sonido irregular
- Displays de error: anotación de códigos de fallo
- Limpieza y orden: salas sucias indican mala gestión O&M
D. Perímetro y accesos
- Vallado: estado, altura (mínimo 2m)
- Cámaras de seguridad: funcionamiento
- Caminos internos: estado para acceso de mantenimiento
- Drenajes: funcionamiento correcto (evita erosión)
🚩 Red Flag #3: Acceso restringido
Si el vendedor pone trabas para acceder a ciertas zonas (“esa zona está fuera de servicio”, “no podemos entrar ahora”), sospecha:
- Equipos dañados que no han sido reparados
- Zonas con bajo rendimiento crónico
Acción: Exige acceso completo o descuenta un 5-10% del precio por incertidumbre.
5. Fase 4: Testing técnico avanzado
A. Termografía aérea por drones
Qué detecta:
- Paneles con celdas rotas (hotspots)
- Diodos bypass fundidos
- Sombreado parcial
- Conexiones defectuosas
Coste típico: 2.000-5.000 € (planta 10-50 MW)
Interpretación:
- < 1% de paneles con anomalías → Normal
- 1-3% → Aceptable si son anomalías menores
-
3% → Exige reemplazo antes de cierre o ajuste de precio
B. Curvas I-V de strings
Mide la corriente-voltaje de strings representativos para detectar degradación.
Procedimiento:
- Seleccionar 20-30 strings (muestra estadística)
- Medir con trazador de curvas en condiciones estándar (STC)
- Comparar potencia real vs nominal
Resultados esperables:
- Desviación < 5% vs nominal (ajustado por degradación) → OK
- Desviación 5-10% → Requiere investigación
- Desviación > 10% → Problema grave (PID, sombreado, fallos)
C. Medición de irradiancia con piranómetros calibrados
Valida que los sensores de irradiancia instalados están midiendo correctamente.
Por qué es importante: Si el sensor está descalibrado y mide un 5% de más, el vendedor ha estado reportando un PR artificialmente bajo (la planta produce menos de lo que el sensor indica).
Coste: 500-1.000 € (alquiler de piranómetro clase A + calibración)
D. Megger test (aislamiento eléctrico)
Mide resistencia de aislamiento de strings para detectar fugas de corriente (PID, cables dañados).
Valor esperado: > 1 MΩ entre conductores y tierra
Valor alarmante: < 0,5 MΩ (riesgo de PID, pérdida de seguridad)
6. Análisis de contratos operativos
A. Contrato de O&M
Puntos críticos a revisar:
| Aspecto | Qué Buscar | Red Flag |
|---|---|---|
| Garantía de disponibilidad | > 97% | < 95% o sin garantía |
| Penalizaciones | Claras y cuantificadas | Vagas o inexistentes |
| Alcance mantenimiento | Preventivo + correctivo incluido | Solo preventivo (correctivo extra) |
| Duración y renovación | Mín 3 años, renovable | Anual sin compromiso |
| Coste | 8-12 €/kWp/año (todo incluido) | > 15 €/kWp o costes ocultos |
Estrategia post-adquisición:
- Si el contrato O&M es malo, renegócialo o cámbialo (esto lleva 6-12 meses)
- Descuenta en el precio de compra el coste de la transición O&M
B. PPA (si existe)
Puntos críticos:
-
Precio y escalado:
- ¿Precio fijo o indexado a IPC/mercado?
- ¿Precio competitivo vs mercado actual?
-
Duración y renovación:
- PPAs < 5 años: menor estabilidad
- PPAs > 15 años: mayor valoración del activo
-
Cláusulas de curtailment:
- ¿Quién asume el coste del curtailment?
- ¿Hay compensación económica?
-
Solvencia del off-taker:
- Rating crediticio: mínimo BBB
- Garantías parentales si es filial
🚩 Red Flag #4: PPA próximo a vencer sin plan de renovación
Si el PPA vence en < 2 años y el vendedor no ha negociado renovación, el activo perderá valor:
- Ingresos futuros inciertos (dependerás del pool)
- Financiación bancaria más cara o imposible de renovar
Acción: Modela el precio de compra con escenario sin PPA.
C. Seguro
Coberturas obligatorias:
- All-risks: daños a equipos (tormenta, robo, fuego)
- Pérdida de beneficios: indemnización por paros prolongados
- Responsabilidad civil: daños a terceros
Red flag: Pólizas con deducibles muy altos (> 50.000 €) que hacen el seguro inútil para siniestros comunes.
7. Cómo interpretar el informe del ingeniero independiente
Estructura típica del informe
-
Executive Summary (5-10 páginas):
- Conclusión: ¿recomienda o no la compra?
- Principales hallazgos
- Ajuste de valoración recomendado
-
Technical Assessment (30-50 páginas):
- Revisión de diseño
- Análisis de producción
- Resultados de testing
- Estado de equipos
-
Energy Yield Assessment:
- Estimación P50/P75/P90 futura
- Comparación con modelo original
- Factores de riesgo
-
Commercial & Legal Review:
- Análisis de contratos
- Permisos y licencias
- Riesgos regulatorios
Secciones críticas a revigar
A. Tabla de ajustes de producción
El ingeniero ajustará la producción futura esperada según hallazgos:
| Ajuste | Impacto en P50 | Justificación |
|---|---|---|
| Degradación observada (0,8% vs 0,5%) | -2,1% | Paneles se degradan más rápido |
| Curtailment no previsto | -1,5% | Nudo saturado |
| Disponibilidad real (96% vs 98%) | -1,2% | Historial de fallos |
| Total ajuste | -4,8% |
Impacto financiero:
- Planta valorada en 25 M€ con P50 original
- P50 ajustado (-4,8%) → Valoración revisada: 23,8 M€
- Ajuste de precio: -1,2 M€
B. Lista de “Immediate Actions”
Reparaciones/mejoras que el comprador debe realizar inmediatamente post-adquisición:
| Acción | Coste Estimado | Plazo | Criticidad |
|---|---|---|---|
| Reemplazo de 47 paneles con hotspots | 12.000 € | 1 mes | Alta |
| Recalibración de sensores | 3.000 € | 2 semanas | Media |
| Reparación de vallado | 5.000 € | 1 mes | Baja |
Total: 20.000 € → Debe descontarse del precio o quedar en escrow hasta reparación.
8. Red flags críticos que pueden romper el deal
1. Producción real < 90% del P50
Causas posibles:
- Sobreestimación intencional en fase de desarrollo
- Defectos de construcción graves
- Condiciones de red desfavorables (curtailment crónico)
Acción: Solo procede si puedes identificar y solucionar la causa. Si no, descarta la operación.
2. Deuda con covenants muy ajustados
Si la deuda existente tiene covenants de DSCR (Debt Service Coverage Ratio) > 1,3 y la planta está operando en el límite, cualquier año malo puede desencadenar default.
Acción: Renegocia la deuda con el banco antes de cerrar o refinánciala.
3. Contratos de terreno no transferibles
Si el arrendamiento de terreno tiene cláusulas que impiden la venta del SPV sin consentimiento del propietario del terreno (y este exige renegociar precio), puedes quedarte bloqueado.
Acción: Confirma por escrito que el propietario aprueba la transacción.
4. Paneles sin certificación IEC
Paneles sin certificados IEC 61215 / IEC 61730 no pueden acceder a garantías de fabricante ni seguros estándar.
Acción: Descuenta 15-20% del valor de los paneles (pérdida de garantía).
5. Histórico de reclamaciones de garantía sin resolver
Si hay reclamaciones pendientes a fabricantes de paneles/inversores y el vendedor no las ha seguido, pierdes el derecho tras la compra (las garantías suelen ser intransferibles sin notificación).
Acción: Exige que se resuelvan antes del cierre o ajusta el precio.
9. Costes del due diligence técnico
Desglose típico (planta 20-50 MW)
| Concepto | Coste | Descripción |
|---|---|---|
| Ingeniero independiente | 25.000 - 60.000 € | Informe completo |
| Asesor legal | 15.000 - 30.000 € | Revisión de contratos |
| Asesor financiero | 20.000 - 50.000 € | Modelo financiero y valoración |
| Testing técnico | 5.000 - 15.000 € | Termografía, I-V, megger |
| Seguros y contingencias | 5.000 - 10.000 € | Póliza de DD, viajes |
| Total | 70.000 - 165.000 € |
¿Cuándo se justifica este coste?
- Transacciones > 10 M€: Siempre
- Transacciones 5-10 M€: Recomendable (DD simplificado)
- Transacciones < 5 M€: Opcional (puedes hacer DD interno si tienes expertise)
ROI del DD:
- Detectar un problema que ajusta el precio un 5% en una transacción de 20 M€ = 1 M€ ahorrado
- Coste del DD: 100.000 €
- ROI: 10x
10. Conclusión: El due diligence es tu seguro
Comprar una planta fotovoltaica sin due diligence técnico exhaustivo es como comprar una casa sin inspección estructural: puedes tener suerte, o puedes descubrir grietas graves cuando ya es tarde.
Los 5 mandamientos del DD técnico:
- No confíes en el vendedor: Verifica todo con datos de fuentes independientes
- Contrata expertos: El coste del DD es insignificante vs el riesgo de una mala compra
- Visita siempre la planta: Nunca cierres sin pisar el terreno
- Analiza tendencias, no snapshots: 12 meses de datos operativos son mínimo
- Cuantifica todo: Traduce cada hallazgo técnico a impacto económico (€)
El due diligence bien hecho no solo protege tu inversión: te da poder de negociación para ajustar el precio y mejorar tu retorno.
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